广州甲级写字楼市场报告
2024年第二季度
广州甲级写字楼市场参考指标
租金走势
第二季度，广州市的写字楼租赁市场继续呈现出下行趋势，租金水平滑落至每月每平方米135.0元，较上月环比下挫1.7个百分点。
值得注意的是，尽管珠江新城与天河北区域在上一季度经历了显着的租金调整，但本季度内这两大子市场展现出了相对稳定的租金表现，特别是珠江新城，其租金甚至实现了温和的回升，显示出一定的市场韧性。与此同时，越秀与琶洲区域，这两个在上季度表现较为稳健的市场板块，本季度则面临了更大的价格调整压力，其中越秀区的租金环比下跌了1.4%，反映其市场调整步伐的加快。
“展望2024年第三季度，考虑到写字楼市场租赁需求的增长动力尚处于调整蓄力阶段，且金融城区域预计将有约10万平方米的新增供应入市，其或将通过其更具竞争力的租金策略刺激全市净吸纳量小幅增长。然而，鉴于整体需求尚显疲弱，预计空置率面临较大上行压力，整体市场仍将静待需求的进一步释放。”
供应与需求
第二季度，广州迎来本年的首个新增供应——保利南方财经大厦，该项目的入市降为全市带来达50,000平方米的新增供应。
受新增供应的刺激，全市整体市场活跃度有所提升，租赁需求实现温和增长，全市净吸纳量增至31,618平方米。值得注意的是，金融城因新增供应的良好去化，吸纳量位居全市首位；珠江新城紧随其后；相比之下，越秀区则面临租户流出的严峻挑战，反映该区域在市场竞争中的调整压力。
企业需求层面，新租需求成为市场主导力量，占比高达34.7%，标志着市场环境正逐步修复与改善。同时，市场需求呈现出鲜明的多元化特征，减租、租约重组的比例与扩租相近，企业既注重成本控制与效率提升，也不失时机地寻求业务扩张，体现了市场需求的复杂性与灵活性。
从行业结构来看， TMT行业凭借互联网电商平台、广告传媒及流媒体运营等领域的强劲需求，跃居首位，成为本季度租赁市场的核心驱动力，占全市总租赁需求的比例达29%。制造业紧随其后，家用电器、日用化工、精密仪器等细分领域企业需求显着增长。而专业服务业虽退居第三，但留学咨询与律所的需求依然稳健，前者展现出更强的扩张意愿。
“展望2024年第三季度，考虑到写字楼市场租赁需求的增长动力尚处于调整蓄力阶段，且金融城区域预计将有约10万平方米的新增供应入市，其或将通过其更具竞争力的租金策略刺激全市净吸纳量小幅增长。然而，鉴于整体需求恢复尚显疲弱，预计空置率仍将面临上行压力，整体市场仍将静待需求的进一步释放。”
投资市场
2024年第二季度，广州写字楼大宗交易市场略有升温，录得一宗成交，成交金额为人民币2.16亿元，标的为广州海灏国际大厦的写字楼单元。
在广州写字楼市场租金下行压力不减的背景下，广州写字楼项目普遍面临营收下滑的困境，部分开发商为缓解债务压力、加速资产变现，不得不放宽对大宗交易标的物的价格要求，以稳定并提升投资回报率，撬动蛰伏的需求。
“大宗交易买家普遍持谨慎观望态度，导致市场去化压力依然严峻。值得注意的是，本季度不仅写字楼大宗交易市场有所动作，商住项目、工业项目等也产生了引人注目的交易，显示出市场整体在细分领域中的活跃度与潜力。”
来 源：莱坊
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